MUA BÁN ĐẤT BẰNG HỢP ĐỒNG ỦY QUYỂN

Vì nhiều lý do khác nhau nên không ít người dân đã vướng vào việc mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền, đối tượng mắc phải việc này hầu hết là người lao động, công nhân vì muốn mua 1 miếng đất để ổn định cuộc sống mà bị môi giới lừa mua sẽ ra sổ vay xây nhà được, nhưng trên thực tế là đất nông nghiệp không thể tách thửa và xây nhà được, vậy có nên mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền không, hãy cùng Luật An Nghiệp Nai tìm hiểu qua bài viết dưới đây.

"Mua bán đất là cách gọi phổ biến của người dân dùng để chỉ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất"

Trên thực tế nhiều người muốn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng thay vì thực hiện thủ tục sang tên Giấy chứng nhận theo đúng quy định thì lại ký hợp đồng ủy quyền để thay mặt người sử dụng đất thực hiện quyền sử dụng và các quyền khác như chuyển nhượng, tặng cho.

Tuy nhiên, khi đối chiếu với quy định pháp luật thì không nên mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền.

1. Ủy quyền sử dụng đất là gì.

Ủy quyền để sử dụng đất hoặc thực hiện các quyền khác của người sử dụng đất khác với chuyển nhượng, nếu trả tiền nhưng chỉ nhận ủy quyền thì sẽ gặp nhiều rủi ro pháp lý. Sau đây là một số quy định làm rõ cho nhận định trên:

- Bên nhận ủy quyền nhân danh bên ủy quyền để thực hiện công việc ủy quyền:

"Theo Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hợp đồng ủy quyền như sau:

Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.”

Như vậy, bản chất của ủy quyền là bên nhận ủy quyền thay mặt bên ủy quyền để thực hiện các quyền của người sử dụng đất như sử dụng, chuyển nhượng, tặng cho và các quyền khác nếu có thỏa thuận.

- Phạm vi ủy quyền có thể bị giới hạn:

Phạm vi ủy quyền do các bên thỏa thuận nhưng nếu trả tiền cho bên có đất nhưng chỉ nhận ủy quyền thì trong nhiều trường hợp sẽ không được thực hiện đầy đủ các quyền của người sử dụng đất nếu hợp đồng ủy quyền không thỏa thuận.

Nếu có mục đích muốn thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng các bên lại ký hợp đồng ủy quyền thì khi đó xảy ra tình trạng: Một bên trả tiền cho bên có đất thì quyền sử dụng đất và các giấy tờ về nhà đất vẫn thuộc đứng tên "chủ cũ".

- Bên ủy quyền có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền:

Vì là hợp đồng ủy quyền nên bên có đất (bên ủy quyền) có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng. Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015 quy định rõ về đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền như sau:

• Trường hợp ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; nếu ủy quyền không có thù lao thì bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý.

Bên ủy quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên ủy quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng ủy quyền đã bị chấm dứt.

• Trường hợp ủy quyền không có thù lao, bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên ủy quyền biết một thời gian hợp lý; nếu ủy quyền có thù lao thì bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào và phải bồi thường thiệt hại cho bên ủy quyền, nếu có.

- Rủi ro đi kèm:

• Chủ đất giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể mang bán thửa đất cho người khác hoặc cầm cố thửa đất cho 1 tổ chức khác thì người mua bằng hợp đồng ủy quyền sẽ mất trắng số tiền đó.

2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực khi đăng ký vào sổ địa chính.

Căn cứ khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định:

"3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính."

Theo đó, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đấtphải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Nói cách khác, việc chuyển nhượng chỉ kết thúc khi cơ quan đăng ký đất đai đăng ký thông tin chuyển nhượng vào sổ địa chính.

Để được cơ quan đăng ký đất đai đăng ký vào sổ địa chính thì các bên chuyển nhượng cần thực hiện một số bước sau:

Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng.

Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:

"a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;"

Như vậy, khi hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhau thì việc đầu tiên là chuẩn bị hồ sơ để công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng.

Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính (kể cả trường hợp được miễn):

Bước 3: Đăng ký biến động

Nộp hồ sơ đăng ký biến động (nộp hồ sơ đăng ký sang tên cho cơ quan đăng ký đất đai). Bước 2 và bước 3 có thể thực hiện cùng một thời điểm nếu bên nhận chuyển nhượng nộp thuế thu nhập cá nhân thay cho bên chuyển nhượng (bước 2 và bước 3 gộp làm một).

Kết luận lại là không nên mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền vì người trả tiền sẽ không là “chủ đất” và không được đứng tên trên giấy chứng nhận mà thay vào đó họ chỉ được thực hiện những công việc trong phạm vi ủy quyền. Tóm lại, phải có hợp đồng chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực mới thực hiện được thủ tục sang tên; hợp đồng ủy quyền không thể sang tên vì không không phải thành phần hồ sơ đăng ký sang tên.

3. Dịch vụ tư vấn giải quyết vụ án tranh chấp đất đai tại tỉnh Đồng Nai.

Với đội ngũ Luật sư giàu kinh nghiệm. Luật An Nghiệp là đơn vị đi đầu trong việc tư vấn pháp lý, tham gia tranh tụng giải quyết các vụ án tranh chấp đất đai. Luật An Nghiệp hiện đang cung cấp các dịch vụ sau:

• Tư vấn thủ tục pháp lý các thủ tục khởi kiện vụ án tranh chấp đất đai tại Tòa án;
• Cung cấp dịch vụ pháp lý với khách hàng;
• Đại diện ủy quyền nộp đơn khởi kiện, tham gia các buổi làm việc tại Tòa án;
• Đại diện tranh tụng tại Tòa án;

4. Có nên chọn các dịch vụ pháp lý của Luật An Nghiệp.

Đến với Luật An Nghiệp bạn sẽ được cung cấp các dịch vụ tốt nhất như:

• Dịch vụ nhanh gọn, không có sai sót. Thủ tục khởi kiện vụ án tranh chấp đất đai không hề đơn giản mà hết sức phức tạp. Chính vì vậy khi sử dụng dịch vụ của Luật An Nghiệp, khách hàng sẽ được tư vấn tận tình, soạn thảo hợp đồng chuẩn. Và tránh được nhiều rủi ro pháp lý;
• Khách hàng được ủy quyền toàn bộ cho Luật sư, khách hàng không phải mất thời gian đi lại;
• Đúng hạn đảm bảo dịch vụ luôn được thực hiện đúng theo hợp đồng;
• Chi phí hợp lý. Mức phí hợp lý, cạnh tranh, phù hợp và tiết kiệm nhất với khách hàng tùy vào tính chất vụ việc cụ thể. Luật An Nghiệp luôn mong muốn khách có thể trải nghiệm dịch vụ một cách tốt nhất;
• Bảo mật thông tin khách hàng. Mọi thông tin cá nhân của khách hàng Luật An Nghiệp sẽ bảo mặt 100%. Chính vì vậy, khách hàng hãy luôn tin tưởng khi sử dụng dịch vụ của Luật An Nghiệp;

Luật sư đồng nai - VPLS An Nghiệp đi đầu trong dịch vụ pháp lý Đồng Nai, với thế mạnh trong lĩnh vực đất đai cũng là thế mạnh giải quyết các tranh chấp đất đai tại các huyện, thành phố trong tỉnh Đồng Nai và Bình Dương...

Xem thêm>> GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG VAY TÀI SẢN TẠI ĐỒNG NAI 

TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC MUA BÁN ĐẤT

DỊCH VỤ LY HÔN TRỌN GÓI TẠI THÀNH PHỐ BIÊN HÒA, TỈNH ĐỒNG NAI

DỊCH VỤ LÀM GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT (SỔ ĐỎ) TẠI THÀNH PHỐ BIÊN HÒA. TỈNH ĐỒNG NAI.

PHÂN CHIA DI SẢN THỪA KẾ THEO PHÁP LUẬT