PHÁP LÝ MUA BÁN ĐẤT BẰNG GIẤY TAY

Hiện nay, nền kinh tế phát triển kéo theo đó là nhu cầu mua đất làm nhà ở, thì bên cạnh đó người dân cũng phải tìm hiểu các quy định của pháp luật về mua bán đất, đáng chú ý là người lao động có mức tài chính thấp muốn mua đất để xây nhà ổn định nhưng vì tài chính thấp nên lựa chọn đất sổ chung mua bán bằng giấy tờ viết tay nên xảy ra rủi ro rất cao.

Giấy mua bán đất viết tay là gì ? 

Giấy mua bán đất viết tay được hiểu là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất bằng giấy tờ được viết tay có chữ kí của người bán và người mua và một hoặc hai người làm chứng mà không có công chứng hoặc chứng thực của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền.

Cụ thể, giữa các bên giao dịch sau khi thống nhất trên cơ sở tự nguyện mua bán, sẽ lập nên một giấy viết tay được xem như là một hợp đồng mua bán. Trên giấy mua bán đất này có đầy đủ chữ ký của các bên, tuy nhiên không được công chứng, chứng thực.

Theo đó, một bản hợp đồng được viết theo hình thức là giấy mua bán nhà đất viết tay sẽ không có được sự công nhận của nhà nước và pháp luật mà chỉ có sự thoả thuận của các bên với nhau dành cho hoạt động mua bán này. 

Trường hợp nào mua bán đất bằng giấy viết tay vẫn có hiệu lực?

Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 và khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, khi chuyển nhượng nhà đất phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp theo quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015. Trường hợp thực hiện giao dịch mua bán đất nhưng không công chứng, chứng thực sẽ bị coi là giao dịch dân sự vô hiệu.

Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp giao dịch mua bán đất không có công chứng chứng thực (tức trường hợp mua bán đất bằng giấy viết tay) đều vô hiệu. Cụ thể, tại khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền như sau:

“1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này”

Như vậy, trường hợp đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014 thì khi thực hiện thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận lần đầu cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển nhượng nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Điều này có nghĩa, cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển nhượng nộp hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực. Khi đó, việc mua bán đất thông qua giấy tờ viết tay không làm ảnh hưởng đến giá trị hiệu lực của giao dịch này.

Trường hợp nào giấy mua bán viết tay được công nhận.

Trường hợp đất chưa có giấy chứng nhận, người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01/01/2008 hoặc sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên bán và khi thực hiện thủ tục mua bán các bên vi phạm quy định về lập hợp đồng thì bên mua có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo trường hợp công nhận giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức cụ thể trường hợp giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Như vậy, để có thể được công nhận hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất bằng hình thức viết tay cần xác định được thời điểm giao kết hợp đồng, điều kiện chuyển nhượng tại thời điểm ký kết hợp đồng… từ đó mới có căn cứ xác định có được công nhận hợp đồng và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không.

Tuy nhiên trong trường hợp bên bán đất “lật kèo” không công nhận hoặc không thực hiện giao đất hoặc giữa các bên có tranh chấp liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử đụng đất thì bên mua nếu đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì người dân có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng mà không cần thực hiện việc công chứng, chứng thực. Khi tiếp nhận yêu cầu khởi kiện, cơ quan có thẩm quyền sẽ căn cứ vào các quy định pháp luật liên quan để xác định hiệu lực của hợp đồng, điều kiện chuyển nhượng, điều kiện công nhận để giải quyết vụ việc.