TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC MUA BÁN ĐẤT

1. Quy định của pháp luật.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 thì: “Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”.

Như vậy, hợp đồng đặt cọc được hiểu là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý, vật có giá trị khác trong một thời hạn nhằm để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Hợp đồng đặt cọc

Hợp đồng đặt cọc là một giao dịch dân sự nên cần đáp ứng các điều kiện cơ bản để có hiệu lực của hợp đồng theo Điều 117 Bộ luật dân sự 2015 để trở nên hợp pháp, có thể bị tuyên bố vô hiệu khi nào nếu thiếu một trong các điều kiện, cụ thể:

• Về chủ thể, Bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc là những người có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự đầy đủ. Bên nhận đặt cọc phải là chủ thể có quyền sử dụng đất.
• Các bên tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện, không có sự ép buộc, lừa dối, gây hiểu nhầm để xác lập giao dịch.
• Mục đích và nội dung của hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật, mục đích của hợp đồng đặt cọc mua bán đất là nhằm đảm bảo các bên sẽ thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đất sau đó.
• Hình thức của hợp đồng đặt cọc để nhận chuyển nhượng đất được lập thành văn bản và không bắt buộc phải công chứng, chứng thực.

2. Một số tình huống thường gặp về tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất.

• Đặt cọc mua bán đất không đủ điều kiện chuyển nhượng.
• Tranh chấp do bên nhận tiền đặt cọc không có quyền bán đất.
• Tranh chấp về quyền – nghĩa vụ giữa các bên.
• Tranh chấp về mức phạt cọc, bồi thường thiệt hại.
• Không phải là chủ đất có quyền đứng ra nhận cọc không.
• Giấy đặt cọc không thỏa thuận mức phạt thì đền bù như thế nào.
• Không phải là chủ đất có quyền đứng ra nhận cọc không.

3. Các phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất.

1. Thương lượng.

Thương lượng, đàm phán giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất là quá trình các bên tranh chấp cùng nhau bàn thỏa thuận để tìm ra phương án giải quyết tranh chấp. Đây là phương thức không cần có sự trợ giúp hay phán quyết của bất kỳ bên thứ ba nào.

2. Hòa giải.

• Các bên tranh chấp không thể cùng nhau ngồi lại đàm phán để giải quyết vấn đề thì nhờ đến sự hỗ trợ của bên thứ ba, quyền và lợi ích các bên sẽ đảm bảo được sự cân bằng do có bên trung gian.
• Các bên sẽ được lựa chọn hòa giải viên, nếu không lựa chọn được thì tổ trưởng tổ hòa giải sẽ phân công hòa giải viên tiến hành hòa giải để giải quyết.
• Quy trình, thủ tục hòa giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán được thực hiện theo Luật hòa giải cơ sở 2013.

3. Khởi kiện giải quyết tranh chấp tại Tòa án.

• Người có quyền lợi bị xâm phạm sẽ khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền.
• Trong một khoảng thời gian cụ thể, phán quyết cuối cùng của Tòa án dựa trên sự xem xét, đánh giá các tài liệu, chứng cứ liên quan và chịu sự điều chỉnh bởi hệ thống các quy định của pháp luật.

Thủ tục khởi kiện tranh chấp tại Tòa án

* Trình tự, thủ tục khởi kiện giải quyết tranh chấp tại Tòa án như sau:

- Thành phần hồ sơ:

• Đơn khởi kiện giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất (mẫu số 23 – DS ban hành kèm nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP nghị quyết hướng dẫn viết các biểu mẫu trong tố tụng dân sự)
• Giấy tờ nhân thân, sổ hộ khẩu người khởi kiện. Nếu khởi kiện theo ủy quyền thì cung cấp văn bản thể hiện việc được ủy quyền.
• Giấy tờ nhân thân, sổ hộ khẩu người bị kiện. Nếu bên bị kiện là cơ quan, tổ chức thì cung cấp giấy phép hoạt động của cơ quan, tổ chức đó.
• Tài liệu, chứng cứ trong quá trình giao kết hợp đồng như: Hợp đồng đặt cọc mua bán đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy biên nhận, giấy giao, …
• Tài liệu, chứng cứ trong quá trình giải quyết tranh chấp như là: biên bản làm việc, hòa giải giữa các bên; nội dung trao đổi được thể hiện dưới dạng thư điện tử, fax, …
• Tuy nhiên đối với mỗi vụ án tranh chấp lại có những tình tiết, sự kiện khác nhau nên hồ sơ cần chuẩn bị cũng khác nhau.

- Thủ tục thực hiện:

Bước 1: Tiếp nhận đơn khởi kiện và thụ lý.

Người khởi kiện nộp hồ sơ tới Tòa án bằng cách: nộp trực tiếp tại Tòa án, nộp gián tiếp bằng dụng dịch vụ bưu chính của đơn vị vận chuyển, hoặc gửi hồ sơ trực tuyến qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án.

Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đơn Chánh án Tòa án sẽ phân công thẩm phán xem xét đơn khởi kiện. Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày được phân công thẩm phán xem xét đơn khởi kiện và ra một trong các quyết định:

• Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện
• Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án
• Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền và thông báo cho người khởi kiện
• Trả lại đơn khởi kiện

Căn cứ pháp lý: Điều 191 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015.

Bước 2: Nộp tạm ứng án phí, nhận thông báo thụ lý vụ án.

• Người khởi kiện tranh chấp đã nộp đầy đủ hồ sơ và đúng thẩm quyền thì Tòa án sẽ ra thông báo nộp tiền tạm ứng án phí
• Người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí tại Chi cục thi hành án dân sự nộp lại biên lai thu tiền cho Tòa án trong thời hạn 7 ngày.
• Khi nhận được biên lại từ người khởi kiện, thẩm phán sẽ tiến hành thụ lý vụ án.
• Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày thụ lý vụ án thẩm phán phải thông báo bằng văn bản cho các đương sự biết về việc giải quyết vụ.
• Trong thời hạn 03 ngày kể từ ngày thụ lý vụ án, Chánh án Tòa án quyết định phân công thẩm phán giải quyết vụ án.

Căn cứ pháp lý: Điều 196, Điều 197 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015.

Bước 3: Chuẩn bị xét xử.

• Lập hồ sơ vụ án, xác định quan hệ tranh chấp, tư cách đương sự…
• Xác minh, thu thập chấp cứ
• Áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời nếu thấy cần thiết
• Tổ chức phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải
• Đưa ra một trong các quyết định: tạm đình chỉ, đình chỉ giải quyết hoặc đưa vụ án ra xét xử.

Cơ sở pháp lý: Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015

Căn cứ khoản 1 Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 thì thời hạn chuẩn bị xét xử là:

• Sau khi vụ án được thụ lý, Tòa án phải tiến hành quá trình chuẩn bị xét xử trong thời hạn 04 tháng kể từ ngày thụ lý.
• Nếu vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì Tòa án có thể quyết định gia hạn thời hạn không quá 02 tháng.

Bước 4: Xét xử mở phiên Tòa sơ thẩm và phúc thẩm (nếu có).

• Thông qua việc nghiên cứu hồ sơ, tài liệu chứng cứ mà các bên đương sự cung cấp hoặc do tự mình thu thập, Thẩm phán sẽ mở phiên tòa sơ thẩm theo thủ tục luật định.
• Trường hợp không đồng ý với bản án, quyết định của Tòa án, đương sự có thể kháng cáo theo thủ tục phúc thẩm.

4.Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất.

Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 thì Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bên bị đơn cư trú hoặc nguyên đơn (nếu có sự thỏa thuận). Trường hợp đương sự ở nước ngoài hoặc cần ủy thác tư pháp thì thuộc thẩm quyền tòa cấp tỉnh (khoản 3 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 37 Bộ luật tố tụng dân sự 2015.

• Tranh chấp điển hình liên quan đến hợp đồng đặt cọc mua nhà đất là yêu cầu đòi lại tiền cọc.
• Trường hợp các bên không thỏa thuận được có thể làm đơn khởi kiện ra Tòa án yêu cầu Tòa án tuyên bố hủy hợp đồng đặt cọc.

Như vậy, qua bài viết trên chúng tôi đã cung cấp các thông tin và vướng mắc khi đặt cọc mua bán đất,... và các quy định liên quan tới hợp đồng đặt cọc. Nếu có bất kì vướng mắc hãy liên hệ ngay với Luật An Nghiệp để được hỗ trợ giải đáp.