GIẢI ĐÁP VẤN ĐỀ GIẤY MUA BÁN ĐẤT BẰNG TAY CÓ HIỆU LỰC KHÔNG?

Giấy mua bán đất bằng tay có hiệu lực không và thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai trong trường hợp này như thế nào là những câu hỏi được nhiều người quan tâm trong thời gian gần đây. Theo dõi bài viết dưới đây, Luật An Nghiệp sẽ giải quyết và giải thích cụ thể hơn về vấn đề.

1. Mua bán nhà đất bằng giấy viết tay là gì?

Mua bán nhà đất bằng giấy viết tay không phải là thuật ngữ được dùng trong pháp luật. Khái niệm này là cách gọi chung để mọi người chỉ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất bằng sổ sách không phải công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật.

Mua nhà bằng giấy tay theo quy định của pháp luật dân sự về hợp đồng mua bán nhà ở là hình thức mua bán giữa bên bán nhà (Bên A) và bên mua nhà (Bên B) thỏa thuận về hình thức mua bán. Sau khi hai bên thống nhất trên cơ sở tự nguyện mua bán, hai bên sẽ tiến hành ký kết hợp đồng mua bán.

Mua nhà bằng giấy viết tay, tức là hợp đồng, giao dịch mua bán thanh toán chỉ được xác lập trên cơ sở thỏa thuận hợp tác của hai bên mà không được nhà nước công nhận.

Mua bán nhà đất bằng giấy viết tay là gì?

2. Giấy mua bán đất bằng tay có hiệu lực không?

Giấy mua bán đất bằng tay có hiệu lực không? Pháp luật hiện hành chưa có định nghĩa về mua bán nhà đất bằng giấy viết tay. Theo nghĩa thông thường, giao dịch này là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác được gắn liền với đất nhưng không được công chứng, chứng thực.

Căn cứ điểm a, khoản 3, điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:

“Hợp đồng chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản phải được gắn liền với đất, đồng thời phải được công chứng, chứng thực, trừ trường hợp cá nhân, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này.

Hợp đồng chuyển đổi về quyền sử dụng đất nông nghiệp, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức kinh doanh bất động sản được công chứng, chứng thực theo yêu cầu của các bên;

Văn bản thừa kế quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đã được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật dân sự hiện hành;

Việc công chứng được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng, chứng thực được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

Như vậy, pháp luật đất đai hiện hành quy định hợp đồng mua bán bất động sản phải được lập thành văn bản. Và phải được công chứng, chứng thực tại cơ quan, tổ chức có thẩm quyền. Nếu không được công chứng, chứng thực thì văn bản đó không có hiệu lực về mặt pháp luật. Do vậy, mua bán nhà đất viết tay đó được coi là không hợp lệ về hình thức và không có giá trị pháp lý.

Giấy mua bán đất đai viết tay không được công nhận về hiệu lực

3. Những trường hợp mua bán nhà đất bằng giấy tay có giá trị pháp lý

Vậy, giấy mua bán đất bằng tay có hiệu lực không, có làm được sổ đỏ không? Đây là câu hỏi được rất nhiều khách hàng đặt ra khi rơi vào tình huống không thể ký kết hợp đồng được công chứng, chứng thực. Trên thực tế có một số trường hợp mua bán nhà đất bằng giấy viết tay có giá trị pháp lý như sau:

Giao dịch dân sự đã được thực hiện 2/3 nghĩa vụ

Theo khoản 2 điều 129 của Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

Giao dịch dân sự vô hiệu do cá nhân, tổ chức không tuân thủ quy định về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải được lập thành văn bản nhưng văn bản đó không đúng theo quy định của pháp luật và một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba trong nghĩa vụ trong giao dịch theo yêu cầu của một hoặc các bên thì Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

Giao dịch dân sự được xác lập bằng văn bản tuy nhiên vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực. Nhưng một bên hoặc các bên tham gia đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên được quy định: Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch chuyển quyền sở hữu và sử dụng đất đó. Trong trường hợp nêu trên, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực mà giấy mua bán nhà vẫn được chấp nhận.

Sau khi có bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật của Tòa án công nhận giao dịch chuyển nhượng thì các bên làm thủ tục đăng bộ, sang tên Sổ đỏ theo quy định của pháp luật.

Trường hợp hợp đồng mua bán bằng giấy viết tay trước ngày 01/07/2014

Giấy mua bán đất bằng tay có hiệu lực không, đối với các trường hợp ký kết hợp đồng mua bán bất động sản trước ngày 1/7/2014, giá trị pháp lý của các giao dịch này sẽ được xem xét trong một số trường hợp.

Theo quy định tại Khoản Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai 2013 (được sửa đổi bởi Khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP). Sau đó là 02 trường hợp mua bán nhà đất bằng giấy viết tay, hoặc ký hợp đồng không công chứng mà không phải làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đặc biệt:

Sử dụng đất do nhận được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008

Các trường hợp sau đây đang sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. Người đang sử dụng đất đai làm thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu (Theo quy định của pháp luật đã công bố về đất đai và quy định tại Nghị định này mà không làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất).

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp hợp đồng hoặc văn bản chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho đối phương theo quy định của pháp luật.

Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất bắt đầu từ 01/01 /2008 đến trước ngày 01 /07/2014 và có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có.

RDP thông báo bằng văn bản cho bên nhận chuyển nhượng và niêm yết tại trụ sở Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp phép cho bên nhận chuyển nhượng. Trường hợp không xác định được địa chỉ của bên chuyển nhượng thì phải đăng thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương trong ba số liên tiếp

Sau 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tải lần đầu trên TTHTCĐ địa phương mà không có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp. Sau đó, VPĐĐ lập hồ sơ trình cấp có thẩm quyền ra quyết định hủy bỏ Giấy chứng nhận đã cấp. (trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người chuyển đổi.

Trường hợp công nhận giấy mua bán đất đai bằng giấy tay

Lời kết

Trên đây là một số thông tin pháp lý và nội dung cơ bản về giấy mua bán đất bằng tay có hiệu lực không. Thông tin chi tiết vui lòng liên hệ Luật An Nghiệp theo số hotline 079 44 77 555 để được tư vấn và hỗ trợ.