QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ ĐƠN PHƯƠNG CHẤM DỨT HỢP ĐỒNG CHẤM DỨT HỢP ĐỒNG THUÊ BẤT ĐỘNG SẢN

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã dành một điều quy định về quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản của các bên. Quy định này đã góp phần quan trọng vào việc thúc đẩy hoạt động đầu tư, minh bạch hóa thị trường kinh doanh bất động sản gắn liền với đảm bảo lợi ích hợp pháp và chính đáng của nhà đầu tư.

1. Quy định của pháp luật về đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản

1.1. Về quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản.

1.1.1. Về quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản của bên cho thuê.

- Căn cứ Khoản 1 Điều 30 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định 04 trường hợp bên cho thuê được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản, trong đó có hai trường hợp sau:

Thứ nhất, bên cho thuê chỉ được chấm dứt khi bên thuê thanh toán tiền thuê chậm 03 tháng trở lên so với thời điểm thanh toán được ghi nhận trong hợp đồng mà không có sự chấp thuận của bên cho thuê.

- Quy định này có thể được hiểu: 03 tháng liên tục tính từ thời điểm đến hạn thanh toán; hoặc 03 tháng cộng dồn cho tất cả các lần vi phạm, tức mỗi lần bên thuê thanh toán trễ hạn, bên cho thuê sẽ ghi nhận lại số ngày chậm trả và cộng dồn nhiều lần cho đến khi số ngày chậm trả đủ 03 tháng.  

- Dù áp dụng theo cách hiểu nào cũng gây ra một số bất lợi nhất định cho bên cho thuê và chưa phù hợp với thực tiễn. Bởi lẽ, quy định này có thể làm giảm ý thức tuân thủ hợp đồng của bên thuê, ngay cả khi bên thuê nhiều lần vi phạm về nghĩa vụ thanh toán đúng hạn thì phải đợi đến lần vi phạm thanh toán mà kéo dài đủ 03 tháng trở lên hoặc đợi đến khi cộng dồn số ngày chậm thanh toán đủ 03 tháng trở lên, bên cho thuê mới được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng. Trong khi đó, một trong những quyền của bên cho thuê là quyền yêu cầu bên thuê thanh toán đủ tiền thuê theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng; và một trong những nghĩa vụ theo luật định của bên thuê là thanh toán đủ tiền thuê theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.

Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản

Thứ hai, bên cho thuê được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản khi bên thuê sử dụng bất động sản không đúng “mục đích thuê”.

- Thuật ngữ “mục đích thuê” chỉ được nhắc đến duy nhất tại Điều 30 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và không có bất kỳ diễn giải hay hướng dẫn nào khác từ cơ quan có thẩm quyền về việc thực hiện điều khoản này. Trên thực tế, bên thuê có thể sử dụng bất động sản vào nhiều mục đích khác nhau như để ở, kinh doanh, cho thuê lại... Vì vậy, dẫn đến trường hợp, hợp đồng thuê bất động sản được các bên ký kết ghi nhận bên thuê mặt bằng với mục đích sản xuất kinh doanh, nhưng sau đó bên thuê đã sửa chữa và cho bên thứ ba thuê lại mặt bằng, cho sử dụng lại tài sản. Khi tranh chấp xảy ra, Tòa án ra phán quyết bên thuê nhà đã vi phạm hợp đồng với lý do sử dụng nhà không đúng mục đích thuê. Như vậy, trong trường hợp này, Tòa án xác định việc bên thuê có sử dụng đúng mục đích thuê dựa vào thỏa thuận của các bên trong hợp đồng. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra nếu các bên không thỏa thuận cụ thể trong hợp đồng, và bên cho thuê viện dẫn lý do này để thực hiện quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản thì khi xảy ra tranh chấp sẽ áp dụng như thế nào?.

1.1.2. Về quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản của bên thuê.

Khoản 2 Điều 30  Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cho phép bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản khi bên cho thuê có một trong các hành vi sau đây:

Thứ nhất, bên thuê không sửa chữa nhà, công trình xây dựng khi nhà, công trình xây dựng không bảo đảm an toàn để sử dụng hoặc gây thiệt hại cho bên thuê.

- Về nguyên tắc, bên cho thuê phải có nghĩa vụ đảm bảo giá trị sử dụng tài sản thuê của bên cho thuê, cụ thể đảm bảo về chất lượng tài sản thuê tương ứng với mục đích thuê. Do đó, khi có các hư hỏng khuyết tật của bất động sản xảy ra thì bên cho thuê phải có nghĩa vụ sửa chữa những hư hỏng đó để đảm bảo an toàn cho bên thuê. Vì thế, nếu bên cho thuê không sửa chữa bất động sản khi xảy ra hư hỏng, điều này không chỉ không đảm bảo việc khai thác công dụng của bất động sản theo nhu cầu của bên thuê mà còn tiềm ẩn khả năng gây ra thiệt hại về tài sản, sức khỏe, con người cho bên thuê.

- Tuy nhiên, để bảo đảm tính khả thi của quy định trên, cần xác định tiêu chí một bất động sản không bảo đảm an toàn để sử dụng. Về nguyên tắc, hợp đồng cần cân bằng lợi ích giữa các bên, nhưng trên thực tế, mỗi bên đều có xu hướng bảo vệ quyền lợi và lựa chọn cách có lợi hơn cho mình. Nếu không có hướng dẫn để làm rõ sẽ dễ làm phát sinh tranh chấp giữa các bên khi xác định bất động sản không đảm bảo an toàn để sử dụng.

Thứ hai, khi bên cho thuê tăng giá thuê bất động sản bất hợp lý, bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng.

- Quy định này có ý nghĩa bảo vệ quyền lợi của bên thuê (thường được xem là bên yếu thế khi tham gia vào quan hệ thuê bất động sản), nhất là đối với bên thuê là các cá nhân vì thường họ không ký hợp đồng hoặc ký với điều khoản bất lợi là tiền thuê sẽ được điều chỉnh tăng theo quyết định của bên cho thuê. Tuy nhiên, thuật ngữ "bất hợp lý” cũng không được giải thích cụ thể. Thực tiễn cho thấy, giao dịch cho thuê bất động sản thông thường không được thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản; do đó khó có thể tổng hợp thông số và đưa ra được mức giá thị trường của các bất động sản tương tự để tham khảo trong tình huống muốn xác định giá thuê một bất động sản cụ thể có bị tăng bất hợp lý hay không.

- Bên cạnh đó, Điều 15 Luật Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản do các bên thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng, trường hợp Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó. Tuy nhiên, cho đến nay, chưa có văn bản pháp luật nào quy định về giá đối với bất động sản cho thuê, cho thuê mua. Do đó, trường hợp bên cho thuê muốn thay đổi giá thuê bất động sản so với giá được quy định trong hợp đồng, thì bên cho thuê cũng không thể đơn phương áp dụng giá thuê thay đổi mà chỉ được áp dụng giá mới sau khi có thoả thuận với bên thuê, trừ trường hợp các bên có thoả thuận việc bên cho thuê được tự động tăng giá thuê bất động sản trong hợp đồng, lúc này chính quy định của  Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã bảo lưu lại quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu bên cho thuê tăng giá thuê bất động sản bất hợp lý.

1.2. Thủ tục và hậu quả của việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản.

1.2.1. Thủ tục đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản.

- Khoản 3 Điều 30 Luật Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác, một bên muốn thực hiện quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản phải thông báo cho bên còn lại biết trước 01 tháng. Việc thông báo trước 01 tháng khi không có thoả thuận khác giữa các bên nhằm để bên có quyền thực hiện đúng quyền của mình và làm giảm sự lạm dụng quyền của bên có quyền cũng như cho bên còn lại có đủ thời gian để phản biện hoặc chuẩn bị cho việc chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản. 

- Thực tiễn giải quyết tranh chấp của Tòa án nhân dân cho thấy, Tòa án không chấp nhận yêu cầu do bên đơn phương chấm dứt hợp đồng chưa xác định rõ nội dung thông báo, từ đó không có căn cứ để giải quyết về đơn phương chấm dứt hợp đồng. Như vậy, thông báo chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản với nội dung chưa rõ ràng, không ghi lý do chấm dứt hợp đồng, không ghi căn cứ để thực hiện việc chấm dứt hợp đồng thì sẽ khó xác định được bên gửi thông báo có đang thực hiện quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng hay không.

- Bên cạnh đó, khi một trong các bên có hành vi là điều kiện làm phát sinh quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng của bên kia, nhưng bên có quyền không thực hiện quyền của mình ngay, mà một thời gian rất lâu sau đó mới gửi thông báo để áp dụng quyền thì bên có quyền còn được thực hiện quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng hay không?, đặc biệt, khi bên còn lại đã khắc phục hậu quả cho hành vi của mình. Về vấn đề này, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành không quy định cụ thể.

1.2.2. Hậu quả của việc đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê bất động sản.

- Hậu quả của việc đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê bất động sản là hợp đồng sẽ chấm dứt hiệu lực, các bên không bắt buộc tiếp tục phải thực hiện nghĩa vụ với nhau, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và giải quyết tranh chấp. Theo đó, có ba vấn đề mà các bên luôn quan tâm khi chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản, đó là: bồi thường thiệt hại, hoàn trả bất động sản, và xử lý tiền cọc.

- Luật Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 không trực tiếp điều chỉnh về hậu quả của đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản. Do đó, việc xử lý hậu quả của đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản sẽ tuân theo quy định của pháp luật có liên quan tương ứng cho từng vấn đề .

Thứ nhất, về bồi thường thiệt hại: Bồi thường thiệt hại được điều chỉnh bởi cả Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 và Luật Thương mại năm 2005. Tuy nhiên, cho thuê bất động sản với bản chất là hoạt động thương mại (nhằm mục đích sinh lợi); do đó, vấn đề bồi thường thiệt hại trong hợp đồng thuê bất động sản sẽ ưu tiên áp dụng theo quy định của Luật Thương mại năm 2005. Theo đó, căn cứ để yêu cầu bồi thường thiệt hại khi có đủ ba yếu tố sau:

 + Hành vi vi phạm hợp đồng;

 +Thiệt hại thực tế;

 + Hành vi vi phạm hợp đồng là nguyên nhân trực tiếp gây ra hậu quả.

Tuy nhiên, trên thực tế hoạt động cho thuê bất động sản, các bên thường thoả thuận ấn định mức bồi thường trong trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản.  

Thứ hai, về hoàn trả bất động sản: Theo quy định, bên thuê có nghĩa vụ hoàn trả bất động sản theo tình trạng như lúc nhận bàn giao, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác. Tuy nhiên, sẽ rất khó khăn trong việc truy cứu trách nhiệm pháp lý nếu bên thuê không thực hiện nghĩa vụ này, sau đó bỏ trốn và không thể liên lạc được.

- Trên thực tế, bên cho thuê thường chấp nhận bỏ chi phí để dọn dẹp bất động sản ngay sau khi nhận bàn giao từ bên thuê, với mục đích cho bên thứ ba tiếp tục thuê bất động sản, tránh bị sụt giảm về lợi nhuận. Thậm chí nếu bên thuê có để lại các tài sản khác trên bất động sản, mặc dù các bên đã có thoả thuận: “Bên thuê từ bỏ quyền sở hữu đối với tài sản đó, đồng nghĩa với việc bên cho thuê có quyền sở hữu tài sản đó”, thì bên cho thuê vẫn gặp khó khăn trong việc sử dụng tài sản để bù đắp cho những tổn thất do bên thuê gây ra. Bởi lẽ, theo nguyên lý kế toán thì bên thuê phải xuất hóa đơn hoặc ký kết giấy tờ chuyển giao quyền sở hữu cho bên cho thuê để có thể hạch toán tài sản và sử dụng.

Thứ ba, về xử lý tiền cọc: Trong mối tương quan với việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản thì thuật ngữ, tiền cọc ở đây được hiểu là một biện pháp bảo đảm thực hiện hợp đồng thuê bất động sản của bên thuê. Nếu các bên có thỏa thuận cụ thể việc xử lý tiền cọc khi một bên thực hiện quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng, các bên sẽ xử lý tiền cọc theo thỏa thuận đó. Nếu các bên không có thỏa thuận, tiền cọc sẽ được xử lý theo quy định tại khoản 2 Điều 328 BLDS năm 2015. Theo đó, trường hợp hợp đồng chấm dứt do lỗi của bên thuê thì tiền cọc thuộc về bên cho thuê; trường hợp do lỗi của bên cho thuê thì bên cho thuê phải trả cho bên thuê tiền cọc và một khoản tiền tương đương tiền cọc. Tuy nhiên, trường hợp hợp đồng cho thuê bất động sản chấm dứt do lỗi của cả hai bên hoặc do sự kiện bất khả kháng thì tiền cọc sẽ được xử lý như thế nào? Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và các văn bản hướng dẫn chưa quy định cụ thể vấn đề này.

Luật An Nghiệp tư vấn Pháp luật về đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản tại Đồng Nai.