GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP THỪA KẾ ĐỐI VỚI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1. Quyền sử dụng đất là di sản khi nào?

Căn cứ Mục 1 Phần II Nghị quyết 02/2004/NG-HĐTP quy định quyền sử dụng đất là di sản khi:

Đối với đất do người đã chết để lại (không phân biệt có tài sản hay không có tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất) mà người đó đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 thì quyền sử dụng đất đó là di sản.

Đối với trường hợp đất do người chết để lại mà người đó có một trong các loại giấy quy định tại các Khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003, thì kể từ ngày 01/7/2004 quyền sử dụng đất đó cũng là di sản, không phụ thuộc vào thời điểm mở thừa kế.

Trường hợp người chết để lại quyền sử dụng đất mà không có các giấy tờ trên nhưng có di sản là nhà ở, vật kiến trúc khác gắn liền với quyền sử dụng đất đó và có văn bản của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng chưa kịp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì quyền sử dụng đối và tài sản cần lên với đối được xem là di sản khi Tòa án giải quyết yêu cầu chia di sản.

2. Điều kiện nhận thừa kế quyền sử dụng đất.

Để được nhận thừa kế quyền sử dụng đất, người nhận thừa kế phải đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013. Cụ thể:

• Đất không có tranh chấp;
• Đất đã có Giấy chứng nhân quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (trừ trường hợp được quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật đất đai năm 2013);
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Đất đai thừa kế đang trong thời hạn sử dụng đất;

Lưu ý:

• Việc thừa kế phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính;
• Thực tế, nhiều cá nhân, tổ chức không tiến hành đăng ký đất đai và hiển nhiên cũng sẽ không được đăng ký vào sổ địa chính. Lúc này, việc thừa kế chưa phát sinh hiệu lực dẫn đến nhằm lẫn trong quá trình sử dụng đất và phát sinh tranh chấp;
• Đối với người với người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gần liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì không được nhận thừa kế quyền sử dụng đất, đồng nghĩa với không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được nhận thừa kế về giá trị quyền sử dụng đất;

3. Nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo di chúc.

Di chúc là sự thể hiện ý chí của cá nhân nhằm chuyển phần tài sản của mình cho người khác sau khi chết. Theo đó, người đủ điều kiện lập di chúc theo quy định tại Điều 625 Bộ luật Dân sự 2015 được quyền thể hiện ý chí mong muốn chuyển giao phần tài sản của mình cho bất kỳ ai bằng văn bản hoặc bằng miệng (trong trường hợp không thể lập di chúc bằng văn bản).

Thừa kế theo di chúc

Di chúc phải đảm bảo điều kiện về hình thức và nội dung theo quy định tại Điều 62, Điều 630, Điều 631 Bộ luật dân sự 2015.

Lưu ý:

Thứ nhất, những người sau đây vẫn được hưởng phân di sản bằng hai phần ba suất của một người thừa kế theo pháp luật nếu di sản được chia theo pháp luật trong trường hợp họ không được người lập di chúc cho hưởng di sản hoặc chỉ cho hưởng phần di sản ít hơn hai phần ba suốt đó:

• Con chưa thành niên (dưới 18 tuổi), cha, mẹ, vợ, chồng;
• Con thành niên mà mất khả năng lao động;

Quy định trên không áp dụng đối với người từ chối nhận di sản theo quy định tại Điều 620 hoặc họ là những người không có quyền hưởng di sản theo quy định tại khoản 1 Điều 621 của Bộ luật dân sự 2015.

Thứ hai, đối với phần di sản dùng vào việc thờ cúng do người lập di chúc để lại thì phần di sản đó không được chia thừa kế và được giao cho người đã được chỉ định trong di chúc hoặc những người khác theo quy định của pháp luật đ quản lý và thực hiện việc thờ cúng.

4. Nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo pháp luật.

Căn cứ chương XXIII Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thừa kế theo pháp luật như sau:

Chia thừa kế khi không có di chúc

Thứ nhất, thừa kế theo pháp luật được áp dụng trong những trường hợp sau đây:

• Người chết không để lại di chúc;
• Di chúc không hợp pháp;
• Những người thừa kế theo di chúc chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; cơ quan, tổ chức được hưởng thừa kế theo di chúc không còn tồn tại vào thời điểm mở thừa kế;
• Những người được chỉ định làm người thừa kế theo di chúc mà không có quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản;

Thứ hai, những người thừa kế theo pháp luật được hưởng thừa kế bằng cách xác định theo hàng thừa kế lần lượt theo thứ tự như sau:

• Hàng thừa kế thứ nhất: Vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người đã chết;
• Hàng thừa kế thứ hai: Ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người đã chết; cháu ruột của người đã chết mà người chết đó là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;
• Hàng thừa kế thứ ba: Cụ nội, cụ ngoại của người đã chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người đã chết; cháu ruột của người đã chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại;

Những người thừa kế cùng hàng thừa kế được hưởng phần di sản bằng nhau. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu những người ở hàng thừa kế trước đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

Lưu ý: Trường hợp con của người để lại di sản chết trước hoặc cùng một thời điểm với người để lại di sản chết thì cháu được hưởng phần di sản mà cha hoặc mẹ của cháu được hưởng nếu còn sống, nếu cháu cũng chết trước hoặc cùng một thời điểm với người để lại di sản chết thì chắt được hưởng phần di sản mà cha hoặc mẹ của chắt được hưởng nếu còn sống. 

5. Giải quyết quyền sử dụng đất là di sản để lại không còn hoặc nằm trong diện bị quy hoạch.

 Quyền sử dụng đất là di sản nằm trọng diện quy hoạch đã có quyết định thu hồi

Thứ nhất, đối với diện tích đất là di sản thừa kế nằm trong diện quy hoạch, người nhận thừa kế vẫn được tiếp tục thực hiện quyền thừa kế của mình theo quy định tại Điều 49 Luật Đất đai 2013 (Người nhận thừa kế sẽ được hưởng phần đất hoặc tiền đền bù).

Thứ hai, vào thời điểm mở thừa kế, nếu di sản để lại cho người thừa kế không còn thì:

• Nếu thừa kế theo di chúc thì di chúc không có hiệu lực (Khoản 3 Điều 643 Bộ luật dân sự năm 2015);
• Nếu người chết không để lại di chúc thì không tiến hành phân chia di sản thừa kế;

6. Thủ tục kê khai di sản thừa kế là quyền sử dụng đất.

Có thể kê khai di sản thừa kế tại văn phòng công chứng hoặc văn phòng đăng ký đất đai như sau:

Bước 1: Chuẩn bị các loại giấy tờ: 

• Phiếu yêu cầu công chứng;
• Giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người để lại di sản và người yêu cầu công chứng;
• Giấy chứng tử hoặc giấy tờ khác chứng minh người để lại di sản đã chết…;
• Dự thảo Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế hoặc Văn bản khai nhận di sản thừa kế (nếu có);
• Các giấy tờ nhân thân như chứng minh nhân dân, căn cước công dân hoặc hộ chiếu hoặc sổ hộ khẩu, sổ tạm trú… của người nhận thừa kế;
• Các giấy tờ về tài sản như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở;

Sau khi nộp đủ giấy tờ, hồ sơ, Công chứng viên sẽ xem xét, kiểm tra. Nếu đầy đủ thì sẽ tiếp nhận, thụ lý và ghi vào sổ công chứng. Ngược lại nếu hồ sơ không đầy đủ thì người thừa kế sẽ được hướng dẫn và yêu cầu bổ sung. Nếu không có cơ sở giải quyết thì giải thích và từ chối tiếp nhận.

Bước 2: Niêm yết công khai.

Việc niêm yết phải được tiến hành tại trụ sở của Ủy ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn nơi thường trú cuối cùng của người để lại di sản với các nội dung như họ, tên người để lại di sản, người nhận thừa kế, quan hệ giữa người để lại di sản và người thừa kế, danh mục di sản thừa kế…. Thời hạn niêm yết 15 ngày (theo Điều 58 Luật công chứng 2014 và Nghị định 29/2015/NĐ-CP).

Bước 3: Ký công chứng và trả kết quả.

Sau khi nhận được kết quả niêm yết không có khiếu nại, tố cáo, tổ chức hành nghề công chứng sẽ hướng dẫn người thừa kế ký Văn bản khai nhận di sản hoặc Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế. Sau đó, Công chứng viên yêu cầu người thừa kế xuất trình bản chính các giấy tờ, hồ sơ đã nêu ở trên để kiểm tra, đối chiếu trước khi ký xác nhận vào lời chứng vào từng trang của văn bản.

Khi hoàn tất hồ sơ, tổ chức hành nghề công chứng sẽ tiến hành thu phí, thù lao công chứng và trả lại bản chính của Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế hoặc Văn bản khai nhận di sản thừa kế cho người được thừa kế.

Bước 4: Đăng ký biến động đất đai tại văn phòng đăng ký đất đai,

Theo Khoản 6, Điều 95, Luật Đất đai 2013 thì Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và 1 khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia di sản xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.

Căn cứ theo khoản 2, Điều 17, Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định về mức xử phạt do không đăng ký quyền sử dụng đất như sau:

Trường hợp không thực hiện đăng ký biến động đất đai theo quy định tại các điểm a, b, hội, k và 1 khoản 4 Điều 95 của Luật đất đai năm 2013 tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:

• Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng nếu trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 95 của Luật đất đai mà không thực hiện đăng ký biến động;
• Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 95 của Luật đất đai mà không thực hiện đăng ký biến động.

7. Giải quyết tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất theo pháp luật hiện hành.

Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp di sản thừa kế là đất đai được thực hiện theo quy định tại Bộ luật tụng dân sự năm 2015. Tuy nhiên cần lưu ý về thẩm quyền giải quyết tranh chấp được áp dụng theo Điều 203 Luật Đất đai 2013 như sau:

Thứ nhất, tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai năm 2013 này và tranh chấp về tài sàn gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

Thứ hai, tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai năm 2013 này thì đương sự chi được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

• Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc cấp tỉnh; 

• Khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự; 

Thứ ba, theo quy định tại Điều 26 Bộ luật tố tụng Dân sự 2015. Điều 39 Bộ luật tố tụng Dân sự 2015 quy định những tranh chấp về thừa kế mà có đương sự hoặc tài sản ở nước ngoài hoặc cần phải uỷ thác tư pháp cho cơ quan Lãnh sự của Việt Nam ở nước ngoài, cho Toà án nước ngoài thì thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án nhân dân cấp Tỉnh.

Dịch vụ luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp thừa kế đối với quyền sử dụng đất.

Liên quan đến vấn đề về thừa kế quyền sử dụng đất, Luật An Nghiệp chúng tôi chuyên cung cấp một số dịch vụ cho Quý khách hàng như sau:

Tư vấn pháp luật về thừa kế quyền sử dụng đất:

• Tư vấn pháp luật về cách chia thừa kế theo pháp luật hoặc theo di chúc, thủ tục tiến hành nhận thừa kế, phân chia tài sản thừa kế.
• Tư vấn luật về nhà đất (đất đai, nhà ở ) liên quan đến tính hợp pháp, điều kiện nhận thừa kế, hồ sơ khai di sản thừa kế.

Tham gia giải quyết tranh chấp đất đai:

• Giải quyết Tranh chấp đất đai và xác định ai là người sở hữu, sử dụng hợp pháp nhà đất, ai không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ai chỉ được hưởng giá trị tài sản trên đất.
• Giải quyết Tranh chấp đất đai và xác định quyền và nghĩa vụ các bên trong quan hệ thừa kế, biên bản thỏa thuận phân chia tài sản chung, tài sản riêng.
• Giải quyết tranh chấp đòi lại đất đai thừa kế.
• Thứ ba, tham gia tố tụng tại phiên loài.
• Tư vẫn cho khách hàng phương án hòa giải, giải quyết tranh chấp.
• Hướng dẫn về trình tự thủ tục khởi kiến, thời hiệu khởi kiện, điều kiện khởi kiện.
• Tiến hành điều tra thu thập chứng cứ, tài liệu, kiểm tra đánh giá chứng cứ, tài liệu để trình trước Tòa
• Tham gia tố tụng với từ cách là luật sư bào chữa.
• Tham gia tố tụng với tư cách là đại diện ủy quyền.