BỒI THƯỜNG KHI CHẤM DỨT HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ TRƯỚC THỜI HẠN

Khi thuê nhà, hai bên ký giao kết hợp đồng cho thuê nhà ở trên tinh thần tự nguyện, tự do, quyền lợi và nghĩa vụ hợp pháp đều ngang nhau. Vậy nên việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở liệu có phải bồi thường hay không. Cùng Luật An Nghiệp làm rõ với bài viết dưới đây.

1. Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà là gì?

Hợp đồng cho thuê nhà ở bản chất là hợp đồng dân sự. Theo Điều 428 Bộ Luật dân sự 2015 quy định về việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng:

• Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

• Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

• Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.

• Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.

• Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng.

2. Thời gian thông báo khi đơn phương chấm dứt hợp đồng

Hợp đồng hai bên ký kết thường có thời gian cho thuê, tuy nhiên nếu muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng thì sẽ có những quy định cụ thể tại Điều 132 Luật nhà ở 2014 như sau:

2.1. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;

b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;

d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

g) Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này.

2.2. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:

a) Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

b) Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;

c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

Tuy nhiên cho dù có là trường hợp gì đi nữa thì hai bên vẫn phải tuân thủ đúng quy định, đáp ứng được thời gian báo trước được quy định tại khoản 4 Điều 132 Luật nhà ở 2014:

“ Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.”

Như vậy thì các bên khi muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng, phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất là 30 ngày, trừ trường hợp hai bên đã thỏa thuận với nhau từ trước hoặc được quy định trong hợp đồng thuê nhà.

3. Bồi thường khi đơn phương chấm dứt hợp đồng

Các bên không được đơn phương chấm dứt hợp đồng trừ những trường hợp quy định trên, nếu không thì sẽ phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Tùy vào sự thỏa thuận hai bên, sẽ đưa ra những mức bồi thường phù hợp. Nếu như không thỏa thuận được, một trong hai bên có thể khởi kiện nhờ Tòa án giải quyết.

Có thể xác định mức thiệt hại như sau:

Thiệt hại về tài sản: Lợi ích của việc sử dụng nhà thuê bị giảm, chi phí khắc phục nhà thuê khi có thiệt hại xảy ra…

Thiệt hại về tinh thần: Thu nhập giảm sút khi đòi lại nhà, không có chỗ ở khi bị thu lại nhà,...

Trên đây là bài viết về việc Bồi thường thiệt hại khi chấm dứt việc thuê nhà trước thời hạn. Luật An Nghiệp - Văn Phòng Luật sư Biên Hòa Đồng Nai, chuyên giải đáp các thắc mắc, tham gia tố tụng khi khách hàng có nhu cầu để bảo đảm được quyền và lợi ích tốt nhất của khách hàng.