Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Đồng Nai

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Đồng Nai

 

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất đai không đạt thỏa thuận, mất tiền đặt cọc, hợp đồng thiếu ràng buộc bằng giấy viết tay… là dạng tranh chấp phổ biến. Sau đây Luật An Nghiệp sẽ cung cấp thông tin pháp lý liên quan đến vấn đề trên và hướng dẫn quý khách hàng cách giải quyết khi gặp những trường hợp trên.

I. Điều kiện để hợp đồng có hiệu lực

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một dạng hợp đồng đặc thù trong lĩnh vực đất đai. Vì tính chất phức tạp và phổ biến liên quan đến đất đai mà điều kiện để hợp đồng này có hiệu lực cũng được pháp luật quy định chặt chẽ hơn.

Ngoài quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 thì một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải đáp ứng các điều kiện:

- Phải công chứng, chứng thực. Đây là điều kiện bắt buộc mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng để có hiệu lực theo điểm a khoản 2 Điều 167 Luật đất đai 2013.

- Phải đăng ký theo quy định tại khoản 3 Điều 188 Luật đất đai năm 2013.

Thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng là khi đăng ký vào sổ địa chính

II. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất tại Đồng Nai

Hiện nay, khi một vụ tranh chấp về đất đai phát sinh thì có hai hướng phổ biến để giải quyết. Đó là hòa giải và yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 202 Luật đất đai 2013, Nhà nước ta hiện nay khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tiến hành hòa giải để giải quyết mâu thuẫn về đất đai, có thể tự hòa giải hoặc hòa giải tại UBND cấp xã.

Không phải mọi tranh chấp đất đai đều phải tiến hành hòa giải cấp cơ sở mà chỉ tranh chấp pháp luật quy định như sau thì mới bắt buộc hòa giải:

- Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

- Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất… thì thủ tục hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án.

Nếu hòa giải không thành thì các bên có thể yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giải quyết, cụ thể là yêu cầu UBND có thẩm quyền giải quyết hoặc khởi kiện tại Tòa án. Xét quy định tại Điều 203 Luật đất đai năm 2013 thì có hai hướng xử lý:

- Đối với các tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

- Đối với các tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai năm 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền.

Tuy nhiên, các bên trong tranh chấp không thể đồng thời cũng yêu cầu Tòa án và UBND cùng giải quyết đối với tranh chấp đất đai thuộc diện không có giấy tờ trên mà chỉ được lựa chọn một phương án.

Sau khi yêu cầu UBND có thẩm quyền giải quyết nhưng không đồng ý với quyết định giải quyết đó thì có quyên khiếu nại đến chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại TAND theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

III Thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất tại Đồng Nai

1. Đối với yêu cầu UBND cấp có thẩm quyền giải quyết

Người có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất đai nộp một bộ hồ sơ yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND cấp có thẩm quyền. Bộ hồ sơ gồm:

- Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai;

- Biên bản hòa giải tại UBND cấp xã;

- Biên bản làm việc với các bên tranh chấp và người có liên quan, biên bản kiểm tra hiện trạng đất tranh chấp;

- Biên bản cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai đối với trường hợp hòa giải không thành;

- Biên bản hòa giải trong quá trình giải quyết;

- Trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ liên quan đến diện tích đất tranh chấp và các tài liệu làm chứng cứ, chứng minh trong quá trình giải quyết tranh chấp;

- Báo cáo đề xuất và dự thảo quyết định giải quyết tranh chấp hoặc dự thảo quyết định công nhận hòa giải thành.

2. Đối với yêu cầu Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết

Thủ tục khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án:

- Người khởi kiện nộp bộ hồ sơ khởi kiện đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền. Trong đó, hồ sơ khởi kiện gồm:

+ Đơn khởi kiện;

+Các giấy tờ chứng minh nhân thân người khởi kiện (bản sao y CMND/CCCD, hộ khẩu gia đình của người bị kiện);

+ Các tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện.

- Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện

- Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện và có một trong các quyết định sau đây:

+ Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện;

+ Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án theo thủ tục thông thường hoặc theo thủ tục rút gọn;

- Trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện nếu vụ việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. Đồng thời, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện để họ đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí.

- Thẩm phán dự tính số tiền tạm ứng án phí, ghi vào giấy báo và giao cho người khởi kiện để nộp tiền tạm ứng án phí. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.

- Tòa án tiến hành thụ lý vụ án và ra quyết định đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm

- Xét xử phúc thẩm (nếu có).

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của chúng tôi. Nếu có thắc mắc về vấn đề trên hoặc quý khách hàng muốn được tư vấn trực tiếp về Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Đồng Nai hoặc yêu cầu hỗ trợ, vui lòng liên hệ qua Luật An Nghiệp:

Hotline: 079 44 77 555; 0932 116 766

Email: lsnguyenhieuhcm@gmail.com

Website: luatsubienhoa.com.vn

Address: 1680 - Nguyễn Ái Quốc- KP6- Biên Hòa - Đồng Nai