HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT VÔ HIỆU KHI NÀO?

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là loại văn bản pháp lý nhằm xác lập quan hệ chuyển giao đất giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trên thực tế, không phải hợp đồng nào được ký kết cũng có đủ hiệu lực. Vậy pháp luật quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu khi nào?

1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu trong trường hợp nào?

Về bản chất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng là một giao dịch dân sự nên cần tuân thủ quy định có hiệu lực của giao dịch dân sự. Nó được quy định tại Bộ luật dân sự 2015.

HĐCNQSDĐ sẽ vô hiệu khi không đáp ứng đủ điều kiện.

Căn cứ điều 122 Bộ luật dân sự 2015 thì nếu giao dịch dân sự thiếu một trong các điều kiện được quy định tại điều 117 thì bị tuyên bố là vô hiệu. Theo đó, nếu như hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không tuân thủ các điều kiện sau thì sẽ bị tuyên vô hiệu:

“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”

2. Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Các điều kiện cần và đủ để HĐCNQSDĐ có hiệu lực.

Thứ nhất, điều kiện về chủ thể. Hợp đồng chuyển nhượng phải được thực hiện bởi chủ thể có đầy đủ năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với điều kiện mà giao dịch được xác lập.

Hợp đồng chuyển nhượng phải được chủ thể tham gia hoàn toàn tự nguyện. Nếu như phát hiện giao dịch đó có sự cưỡng ép, dối trá thì giao dịch đó bị tuyên vô hiệu.

Thứ hai, hợp đồng chuyển nhượng tuân thủ quy định về mục đích và nội dung. Giao dịch dân sự phải đảm bảo không có điều khoản vi phạm điều cấm của luật và không trái đạo đức xã hội. Điều cấm của luật được hiểu là những hành vi mà pháp luật không cho phép các chủ thể thực hiện. Hành vi trái đạo đức xã hội là những hành vi đi ngược lại với những chuẩn mực xã hội được đưa ra và được cả cộng đồng thừa nhận.

Thứ ba, tuân thủ điều kiện về hình thức của giao dịch dân sự theo luật định. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được chia thành nhiều loại khác nhau. Mỗi loại sẽ được quy định bởi những điều khoản nhỏ về hình thức. 

Ví dụ, tại khoản 3 điều 167 luật Đất đai 2013 có quy định về hình thức các loại hợp đồng. Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn… phải được công chứng hoặc chứng thực. Một số loại hợp đồng khác như hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hay hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất có một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì công chứng hoặc chứng thực tùy theo yêu cầu của các bên.

Như vậy, pháp luật đã quy định rất rõ về yếu tố xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu khi nào. Tuy nhiên, vẫn có những trường hợp ngoại lệ cho phép giao dịch dân sự không buộc phải công chứng, chứng thực mà vẫn được công nhận hiệu lực. Tại khoản 2 điều 129 Bộ luật dân sự 2015 có nói “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”. Do vậy, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực theo như quy định. 

Trên đây là một vài thông tin liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu khi nào. Nếu còn bất kỳ thắc mắc nào về loại hợp đồng này, vui lòng liên hệ với Luật An Nghiệp để được giải đáp.