Thảo luận cấm chuyển nhượng hợp đồng nhà ở hình thành trong tương lai

CHỦ ĐỀ THẢO LUẬN: CẤM CHUYỂN NHƯỢNG HỢP ĐỒNG NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI: CÓ GIẢI QUYẾT ĐƯỢC BÀI TOÁN ĐẦU CƠ VÀ GIÁ NHÀ?

Trước những lo ngại về tình trạng đầu cơ và giá bất động sản ngày càng tăng cao, đề xuất hạn chế hoặc cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đang nhận được nhiều sự quan tâm. Mục tiêu của chính sách là dễ hiểu: hạn chế tình trạng mua đi bán lại để hưởng chênh lệch, góp phần kiểm soát đầu cơ và tạo cơ hội tiếp cận nhà ở cho người có nhu cầu thực. Tuy nhiên, trước khi lựa chọn giải pháp “cấm”, có một câu hỏi cần được đặt ra: Liệu việc cấm chuyển nhượng hợp đồng nhà ở hình thành trong tương lai có thực sự giải quyết được nguyên nhân của tình trạng đầu cơ và giá nhà tăng cao?

1. Chuyển nhượng không đồng nghĩa với đầu cơ

Trước khi xem xét việc hạn chế hay cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, cần phân biệt rõ giữa đầu cơ và chuyển nhượng hợp đồng.

a) Đầu cơ là gì?

Trong lĩnh vực kinh doanh và tài chính, đầu cơ thường được hiểu là hoạt động mua, bán hoặc nắm giữ tài sản nhằm tìm kiếm lợi nhuận từ sự biến động của giá cả trong một khoảng thời gian nhất định. Chủ thể đầu cơ kỳ vọng giá tài sản sẽ thay đổi theo hướng có lợi để bán lại và hưởng phần chênh lệch. Đầu cơ thường gắn với mục đích tìm kiếm lợi nhuận từ biến động giá trong ngắn hạn và tiềm ẩn rủi ro cao. Trong lĩnh vực bất động sản, hoạt động đầu cơ có thể biểu hiện dưới hình thức mua gom, nắm giữ hoặc thực hiện các giao dịch liên tục nhằm hưởng lợi từ biến động giá, thậm chí có thể tác động đến nguồn cung và giá thị trường.

Tuy nhiên, không phải cứ mua bán có chênh lệch giá là đầu cơ. Việc một người thu được lợi nhuận từ một giao dịch chỉ là kết quả kinh tế của giao dịch đó; để xác định có phải đầu cơ hay không cần xem xét mục đích, cách thức và tính chất của hoạt động.

b) Chuyển nhượng hợp đồng là gì?

Trong khi đó, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là việc bên mua chuyển giao quyền và nghĩa vụ của mình trong hợp đồng cho một chủ thể khác theo quy định của pháp luật.

Ví dụ, một người ký hợp đồng mua căn nhà với giá 1,4 tỷ đồng và đã thanh toán 500 triệu đồng. Sau đó, do thay đổi kế hoạch hoặc gặp khó khăn về tài chính, người này không có nhu cầu hoặc khả năng tiếp tục thực hiện hợp đồng và chuyển nhượng lại cho người khác. Người nhận chuyển nhượng sẽ tiếp tục kế thừa quyền và nghĩa vụ của bên mua đối với chủ đầu tư theo quy định và thỏa thuận trong hợp đồng.

Trong trường hợp này, dù người chuyển nhượng có thể nhận được một khoản chênh lệch, bản thân việc chuyển nhượng và khoản lợi nhuận thu được chưa đủ để kết luận đó là hành vi đầu cơ.

c) Cần phân biệt đúng hành vi cần kiểm soát

Đầu cơ và chuyển nhượng có thể cùng xuất hiện trong một giao dịch, nhưng không phải mọi hoạt động chuyển nhượng đều là đầu cơ.

Nếu chính sách nhằm kiểm soát hành vi mua gom, tạo khan hiếm hoặc lợi dụng biến động thị trường để thu lợi bất hợp lý, thì cần có cơ chế nhận diện đúng những hành vi đó. Việc đánh đồng toàn bộ hoạt động chuyển nhượng hợp đồng với đầu cơ có thể dẫn đến việc hạn chế cả những giao dịch hợp pháp và những nhu cầu chuyển nhượng chính đáng của người dân. Vì vậy, vấn đề không chỉ là có hay không hoạt động chuyển nhượng, mà là cần xác định chính xác hành vi đầu cơ để có biện pháp quản lý phù hợp.

  

hình ảnh mang tính chất minh họa

2. Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là cơ chế đã được pháp luật ghi nhận

Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không phải là một giao dịch nằm ngoài khuôn khổ pháp luật.

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thuộc nhóm hợp đồng được phép chuyển nhượng khi đáp ứng các điều kiện luật định. Bên nhận chuyển nhượng sẽ kế thừa quyền và nghĩa vụ của bên mua đối với chủ đầu tư (điểm a khoản 1 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thuộc nhóm hợp đồng được phép chuyển nhượng. Điều 50 quy định các điều kiện chuyển nhượng; Điều 51 ghi nhận quyền chuyển nhượng của người mua, đồng thời quy định bên nhận chuyển nhượng kế thừa quyền và nghĩa vụ của bên mua đối với chủ đầu tư.)

Về bản chất, đây là cơ chế chuyển giao quyền và nghĩa vụ trong quan hệ hợp đồng. Người mua ban đầu đã xác lập một vị trí pháp lý và có những quyền, lợi ích nhất định phát sinh từ hợp đồng với chủ đầu tư. Trong những trường hợp pháp luật cho phép, quyền và lợi ích đó có thể được chuyển giao cho người khác. Vì vậy, khi xem xét hạn chế hoặc cấm quyền chuyển nhượng, cần đặt vấn đề trong mối quan hệ với quyền tài sản và quyền tự do giao kết, thực hiện hợp đồng của các chủ thể.

Tất nhiên, quyền chuyển nhượng không phải là quyền tuyệt đối. Nhà nước có thể đặt ra các giới hạn cần thiết nhằm bảo vệ lợi ích chung và kiểm soát hoạt động đầu cơ. Tuy nhiên, câu hỏi đặt ra là giới hạn như thế nào để kiểm soát đúng hành vi cần kiểm soát mà không hạn chế quá mức những giao dịch hợp pháp và nhu cầu chính đáng của người dân?

3. Cấm chuyển nhượng có thể khiến giao dịch chuyển sang hình thức khác

Một vấn đề cần được cân nhắc là: nếu nhu cầu chuyển giao quyền và lợi ích kinh tế vẫn tồn tại, việc cấm một hình thức giao dịch có khiến nhu cầu đó biến mất hay không?

Trên thực tế, khi không thể thực hiện việc chuyển nhượng thông qua cơ chế chính thức, các bên có thể tìm kiếm những phương thức khác như thỏa thuận đặt cọc, thỏa thuận dân sự riêng, cam kết chuyển nhượng sau khi bất động sản đủ điều kiện giao dịch hoặc những hình thức khác nhằm chuyển giao lợi ích kinh tế.

Khi đó, người đứng tên chính thức trong hợp đồng với chủ đầu tư có thể không phải là người thực sự đang nắm giữ lợi ích kinh tế cuối cùng. Điều này có thể làm phát sinh nhiều rủi ro cho các bên và gây khó khăn cho cơ quan quản lý trong việc kiểm soát giao dịch. Một nghịch lý có thể xảy ra: thị trường chính thức giảm giao dịch, nhưng nhu cầu giao dịch không mất đi mà chỉ chuyển sang những hình thức khó kiểm soát hơn.

Khi giao dịch không được thực hiện minh bạch, Nhà nước có thể khó kiểm soát giá chuyển nhượng thực tế, nghĩa vụ tài chính và thông tin về người có quyền lợi thực sự đối với bất động sản. Trong khi đó, người tham gia giao dịch cũng phải đối mặt với nguy cơ tranh chấp và rủi ro pháp lý cao hơn.

4. Cấm chuyển nhượng có thực sự làm giá nhà giảm?

Đây có lẽ là câu hỏi quan trọng nhất. Giá nhà ở không chỉ được quyết định bởi hoạt động chuyển nhượng hợp đồng. Giá bất động sản còn chịu ảnh hưởng của giá đất, chi phí phát triển dự án, chi phí vốn, thủ tục pháp lý, nguồn cung trên thị trường và nhiều yếu tố khác. Một người chuyển nhượng hợp đồng và hưởng khoản chênh lệch có thể là người hưởng lợi từ sự tăng giá của bất động sản. Nhưng hưởng lợi từ việc giá tăng không đồng nghĩa với việc chính giao dịch đó là nguyên nhân làm giá nhà tăng.

Nếu nguyên nhân gốc rễ khiến giá nhà tăng nằm ở chi phí đầu vào cao, nguồn cung hạn chế hoặc những vướng mắc trong quá trình triển khai dự án, thì việc cấm chuyển nhượng hợp đồng chưa chắc đã giải quyết được vấn đề. Do đó, chính sách cần phân biệt giữa nguyên nhân làm giá nhà tăng và hệ quả của việc giá nhà tăng. Nếu chỉ xử lý phần ngọn mà không tác động đến những yếu tố cấu thành giá và nguồn cung, người có nhu cầu mua nhà thực tế chưa chắc sẽ được hưởng lợi.

5. Kiểm soát đầu cơ bằng công cụ phù hợp

Chống đầu cơ là cần thiết, đặc biệt khi hoạt động đầu cơ có thể làm méo mó thị trường và ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân. Tuy nhiên, thay vì cấm toàn bộ hoạt động chuyển nhượng, có thể nghiên cứu những biện pháp trực tiếp hơn để nhận diện và kiểm soát hành vi đầu cơ.

Chẳng hạn, cần tăng tính minh bạch của thị trường thông qua cơ sở dữ liệu về giao dịch và giá chuyển nhượng thực tế; nghiên cứu cơ chế kiểm soát các trường hợp mua bán, chuyển nhượng liên tục trong thời gian ngắn nhằm hưởng chênh lệch; đồng thời có chính sách tài chính phù hợp đối với những hoạt động mang tính đầu cơ.

Song song với đó, để giải quyết bài toán giá nhà một cách bền vững, cần chú trọng tháo gỡ các vướng mắc pháp lý, tăng nguồn cung nhà ở, kiểm soát chi phí phát triển dự án và tạo điều kiện cho người dân có nhu cầu thực tiếp cận nhà ở.

6. Cần giải quyết đúng nguyên nhân bằng đúng công cụ

Mục tiêu cuối cùng của chính sách không phải là làm cho các giao dịch bất động sản trở nên khó khăn hơn, mà là xây dựng một thị trường minh bạch, an toàn và tạo điều kiện để người dân có nhu cầu thực tiếp cận nhà ở với mức giá phù hợp. Chống đầu cơ là cần thiết, nhưng chuyển nhượng không đồng nghĩa với đầu cơ. Cấm một hình thức giao dịch hợp pháp cũng chưa chắc sẽ giải quyết được nguyên nhân khiến giá nhà tăng cao.

Nếu nhu cầu chuyển giao quyền và lợi ích vẫn tồn tại, một lệnh cấm có thể khiến giao dịch chuyển sang những hình thức không chính thức, làm gia tăng rủi ro và gây khó khăn cho công tác quản lý. Vì vậy, thay vì chỉ đặt câu hỏi “có nên cấm chuyển nhượng hay không?”, có lẽ cần đặt một câu hỏi quan trọng hơn:

Chúng ta đang muốn giải quyết vấn đề gì và liệu cấm chuyển nhượng có phải là công cụ phù hợp nhất để giải quyết vấn đề đó hay không?

Bởi suy cho cùng, một chính sách hiệu quả không chỉ nằm ở việc đưa ra một biện pháp mạnh, mà quan trọng hơn là biện pháp đó phải tác động đúng vào nguyên nhân của vấn đề, đồng thời bảo đảm sự cân bằng giữa mục tiêu quản lý thị trường và các quyền, lợi ích hợp pháp của người dân.

Trên đây là bài viết mang tính tham khảo của Luật Nguyễn Hiếu, nếu quý khách đang có thắc mắc hoặc xảy ra các vụ việc liên quan thì hãy liên hệ ngay hotline bên dưới để được đội ngũ nhân viên của Công ty Luật Nguyễn Hiếu hỗ trợ, tư vấn nhanh nhất.

Công Ty Luật Nguyễn Hiếu được đánh giá là một trong những công ty luật uy tín chuyên nghiệp hàng đầu tại Đồng Nai và các tỉnh lân cận. Với đội ngũ nhân viên luật sư chuyên nghiệp, am hiểu pháp luật, được đào tạo bài bản luatsubienhoa.com.vn đã và đang hỗ trợ, là lựa chọn hàng đầu cho nhiều cá nhân, doanh nghiệp, tổ chức lớn nhỏ có nhu cầu về luật. Công ty có trụ sở chính tại Biên Hòa, Đồng Nai