Mua đất không có "sổ đỏ" có bị phạt không? Giao dịch này có hợp pháp không?

Câu hỏi: Chào Luật sư, tôi đang có ý định mua một thửa đất nhưng người bán cho biết đất chưa được cấp sổ đỏ. Tôi muốn hỏi việc mua đất không có sổ đỏ có bị phạt không? Giao dịch này có hợp pháp không?

Trả lời: Cảm ơn câu hỏi của bạn, Luật Nguyễn Hiếu xin được trả lời câu hỏi như sau:

Trong thực tế, khi đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các bên thường thực hiện giao dịch bằng hình thức “mua bán giấy tay” (tức là hai bên tự viết giấy mua bán, ký với nhau mà không công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật). Tuy nhiên, hình thức giao dịch này không đảm bảo giá trị pháp lý đầy đủ, tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý và trong đa số trường hợp là không đủ điều kiện để chuyển nhượng hợp pháp

Giao dịch mua bán đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thường:

• Không thể thực hiện công chứng hợp đồng
• Không thể sang tên quyền sử dụng đất
• Có nguy cơ bị tuyên vô hiệu
• Có thể bị xử phạt vi phạm hành chính nếu thuộc trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa đủ điều kiện theo quy định.

Như vậy, không phải mọi trường hợp mua đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đều bị xử phạt ngay, nhưng giao dịch này về cơ bản là không đảm bảo tính hợp pháp và rủi ro cho bên mua.

Theo quy định tại Khoản 1, Điều 45 Luật Đất Đai 2024 về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người sử dụng đất chỉ được thực hiện quyền chuyển nhượng  khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ một số trường hợp đặc biệt theo luật định

-  Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết hợp pháp

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để thi hành án

- Đang trong thời hạn sử dụng đất

- Không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời

Bên cạnh đó, theo Bộ luật Dân sự, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.

Như vậy, một trong những điều kiện để chủ sở hữu quyền sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thửa đất đó phải đã có giấy chứng nhận (trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật Đất đai 2024)

Do đó, nếu thửa đất chưa có giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận thì việc chuyển nhượng sẽ không đáp ứng điều kiện pháp luật và có thể bị tuyên vô hiệu.

Ngoài ra, theo điểm c khoản 3 Điều 17 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi không đủ điều kiện có thể bị phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng.

Tóm lại, việc mua đất không có giấy chứng nhận trong phần lớn trường hợp là không hợp pháp và tiềm ẩn nhiều rủi ro, có thể dẫn đến việc không sang tên được, tranh chấp kéo dài hoặc bị xử phạt vi phạm hành chính. Người mua nên kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của thửa đất trước khi thực hiện giao dịch.

Trên đây là bài viết mang tính tham khảo của Luật Nguyễn Hiếu, nếu quý khách đang có thắc mắc hoặc xảy ra các vụ việc liên quan thì hãy liên hệ ngay hotline bên dưới để được đội ngũ nhân viên của Công ty Luật Nguyễn Hiếu hỗ trợ, tư vấn nhanh nhất.

Công Ty Luật Nguyễn Hiếu được đánh giá là một trong những công ty luật uy tín chuyên nghiệp hàng đầu tại Đồng Nai và các tỉnh lân cận. Với đội ngũ nhân viên luật sư chuyên nghiệp, am hiểu pháp luật, được đào tạo bài bản luatsubienhoa.com.vn đã và đang hỗ trợ, là lựa chọn hàng đầu cho nhiều cá nhân, doanh nghiệp, tổ chức lớn nhỏ có nhu cầu về luật. Công ty có trụ sở chính tại Biên Hòa, Đồng Nai