Chấm dứt hợp đồng, phạt bao nhiêu đối với hợp đồng đặt cọc?

Câu hỏi: Thưa Luật sư, ngày 10/07/2024, tôi có làm hợp đồng đặt cọc mua nhà với số tiền là 200.000.000 đồng và tôi đã chuyển khoản cho bên chủ nhà. Tuy nhiên, tới ngày 25/07/2024 bên chủ nhà đổi ý không chịu bán cho tôi nữa vì đã bán cho người khác. Vậy tôi có đòi lại tiền được không? Tôi có thể đòi bồi thường vì không thực hiện đúng hợp đồng này không ?

Luật sư An Nghiệp: Cảm ơn câu hỏi của bạn, mình xin được tư vấn như sau:

Theo khoản 1 điều 328 Bộ Luật Dân Sự 2015, đặt cọc được định nghĩa là việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị khác (gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời gian để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Ví dụ: Đặt cọc mua bán nhà đất, mua căn hộ chung cư, mua bán nhà ở,...

Thông thường, khi một bên đã đặt cọc một khoản tiền nhất định để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, bên nhận đặt cọc phải có nghĩa vụ thực hiện hợp đồng đó. Tuy nhiên, vẫn có những trường hợp dù đã đặt cọc và giao tiền nhưng một bên vẫn đổi ý. Việc đổi ý có thể đến từ phía bên đặt cọc, bên nhận đặt cọc hoặc cả hai bên.

Vậy khi đổi ý, bên nào sẽ phải bồi thường thiệt hại cho bên còn lại?

Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất 

Đối với vấn đề trên, theo khoản 2 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định việc bồi thường được thực hiện dựa trên nguyên tắc sau:

Thứ nhất, pháp luật cho phép các bên thỏa thuận. Nếu các bên đã thỏa thuận về việc bồi thường hợp đồng khi có vi phạm nghĩa vụ, thì sẽ dựa trên thỏa thuận này. Tuy nhiên, việc thỏa thuận không được vi phạm điều cấm của luật và trái đạo đức xã hội.

Thứ hai, nếu không có thỏa thuận cụ thể, việc giải quyết sẽ dựa vào tình huống cụ thể và chia thành 2 trường hợp:

• Trường hợp 1: Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.

• Trường hợp 2: Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, thì phải trả lại cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.

Dựa trên tình huống bạn đã cung cấp, bên phía chủ nhà (bên nhận đặt cọc) đã vi phạm hợp đồng. Do đó, bạn có quyền yêu cầu chủ nhà trả lại khoản tiền đặt cọc là 200.000.000 đồng.Về khoản tiền bồi thường thiệt hại, nếu các bên đã có thỏa thuận về khoản tiền bồi thường thiệt hại, sẽ thực hiện dựa trên thỏa thuận này. Nếu không có sự thỏa thuận, theo quy định, bên vi phạm sẽ phải bồi thường gấp 2 lần số tiền đặt cọc, tức là 400.000.000 đồng.

Nếu còn thắc mắc, xin vui lòng liên hệ Luật sư An Nghiệp và Cộng Sự để được hỗ trợ, tư vấn, giải quyết một cách nhanh chóng. Xin chân thành cảm ơn!  

Văn Phòng Luật Sư An nghiệp được đánh giá là một trong những công ty luật uy tín chuyên nghiệp hàng đầu tại Đồng Nai và các tỉnh lân cận. Với đội ngũ nhân viên luật sư chuyên nghiệp, am hiểu pháp luật, được đào tạo bài bản luatsubienhoa.com.vn đã và đang hỗ trợ, là lựa chọn hàng đầu cho nhiều cá nhân, doanh nghiệp, tổ chức lớn nhỏ có nhu cầu về luật. Công ty có trụ sở chính tại Biên Hòa, Đồng Nai hỗ trợ các lĩnh vực chính: