MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ VÀ NHỮNG VẪN ĐỀ PHÁP LÝ LIÊN QUAN

1. Chung cư là gì?

Theo quy định tại khoản 3, Điều 3 Luật nhà ở năm 2014, Chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

2. Thời hạn sở hữu căn hộ chung cư?

Theo quy định tại Khoản 1, Điều 99, Luật nhà ở 2014, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư. Cụ thể như sau:

• Cấp 1: Trên 100 năm;
• Cấp 2: Từ 50 năm đến dưới 100 năm;
• Cấp 3: Từ 20 năm đến dưới 50 năm;
• Cấp 4: Dưới 20 năm;

Khi hết niên hạn sử dụng theo quy định hoặc trong trường hợp bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không đảm bảo an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý theo quy định sau:

• Trường hợp nhà chung cư còn đảm bảo chất lượng và an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định, trừ trường hợp phải thực hiện cải tạo
• Trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn đảm bảo an toàn cho người sử dụng, chủ sở hữu nhà chung cư phải có trách nhiệm phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác. Trường hợp xây dựng lại nhà chung cư mới, chủ sở hữu tiếp tục thực hiện quyền sử dụng đất có chung cư đó, trong trường hợp phá dỡ để thực hiện công trình khác, quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định của Luật đất đai và các văn bản khác có liên quan.

3. Mua chung cư được cấp sổ đỏ hay sổ hồng?

Sổ đỏ hay sổ hồng không phải là thuật ngữ pháp lý trong Luật đất đai và nhà ở tại Việt Nam. Tuy nhiên, dựa vào màu sắc của các loại giấy chứng nhận, chúng ta vẫn hay dùng từ sổ đỏ để chỉ "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất", sổ hồng để chỉ "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất".

Theo quy định tại Khoản 1, Điều 9 Luật nhà ở năm 2014, Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đủ điều kiện và có nhà ở hợp pháp thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở đó. Nhà ở được cấp giấy chứng nhận phải là nhà ở có sẵn.

Theo quy định tại khoản 1, Điều 3, Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen và trang bổ sung nền trắng.

Như vậy theo cách nói dân gian, khi mua chung cư sẽ được cấp sổ hồng, hay được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

4. Những vấn đề pháp lý cần biết khi mua căn hộ?

4.1. Kiểm tra giấy tờ pháp lý của chủ đầu tư.

Thực tế cho thấy, có nhiều dự án bị đình chỉ thi công, làm chậm tiến độ thi công do Chủ đầu tư không được cấp phép xây dựng, không có chức năng kinh doanh bất động sản hoặc vô số các trường hợp khác dẫn chủ đầu tư không triển khai được dự án của mình gây thiệt hại vô cùng to lớn cho người mua. Vì vậy, để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình, trước khi mua, nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các loại giấy tờ sau:

• Quyết định phê duyệt đầu tư, Quyết định đầu tư, Giấy phép đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, Giấy phép kinh doanh để chứng minh Chủ đầu tư có ngành nghề đăng ký kinh doanh bất động sản, đảm bảo cho chủ đầu tư có cơ sở pháp lý thực hiện xây dựng và kinh doanh dự án bất động sản.
• Quyết định phê duyệt quy hoạch xây dựng, giấy phép xây dựng nhằm đảm bảo dự án đã được cấp phép. Hiện tại, có rất nhiều dự án căn hộ chung cư chưa được cấp phép nhưng vẫn hiên ngang tiến hành xây dựng, thi công. Trường hợp này, nếu cơ quan quản lý phát hiện sẽ bị tiến hành đình chỉ thi công, xử phạt, làm chậm trễ tiến độ dự án, gây rủi ro cho khách hàng.
• Giấy chứng nhận, quyết định giao, cho thuê đất: Đây là giấy tờ hết sức quan trọng đảm bảo pháp lý sau này của dự án căn hộ chung cư, hạn chế các vấn đề tranh chấp pháp lý về sau.
• Chứng từ thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất, phần này ảnh hưởng đến khả năng ra sổ của dự án căn hộ chung cư sau này. Nhiều căn hộ chung cư khi làm sổ bị vướng bởi chủ đầu tư còn nợ nghĩa vụ tài chính liên quan với nhà nước.

4.2. Xem xét dự án có đang bị thế chấp hay không.

Theo quy định tại Điều 147 Luật nhà ở năm 2014, chủ đầu tư dự án có quyền thế chấp các căn hộ để thực hiện dự án. Trong trường hợp này, chủ đầu tư phải thực hiện giải chấp căn hộ đó trước khi ký kết hợp đồng mua bán với người mua căn hộ. Người mua có thể tra cứu trình trạng thế chấp của chủ đầu tư thông qua Cục đăng ký quốc gia giao dịch đảm bảo.

"Điều 147: Thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

1. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó; trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp được bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý.

Việc xác định nhà ở đã được giải chấp trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng theo quy định tại khoản này được nêu rõ trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở.

2. Tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình; tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong vụ án xây dựng đầu tư nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó"

4.3. Rà soát kỹ các điều khoản trong Hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng căn hộ chung cư

Bút sa gà chết là câu nói dân gian quen thuộc nhằm nhắc nhở trước khi ký kết hợp đồng hay giao dịch nào điều đầu tiên là phải xem xét thận trọng. Với vấn đề bất động sản, ngoài hồ sơ pháp lý thì hợp đồng cũng liên quan rất lớn đến quyền và lợi ích của người mua. Vì vậy, trước khi tiến hành mua bán, người mua nên tìm hiểu, rà soát chặt chẽ các điều khoản của hợp đồng, đồng thời đặc biệt lưu ý các điểm sau đây:

• Các điều khoản phải rõ ràng, dễ hiểu;
• Đồng tiền thanh toán là VNĐ, để đảm bảo tuân thủ quy định của ngân hàng nhà nước. Lưu ý: Nếu đơn vị tiền tệ khác khi tranh chấp sẽ không được tòa án thụ lý;
• Tiến độ thanh toán phải gắn với tiến độ hoàn thành từng phần xây dựng. Cho đến trước khi nhận bàn giao nhà, chỉ thanh toán tối đa 70% giá trị hợp đồng. Phần còn lại nên thanh toán say khi đã nhận xong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất (Sổ hồng);
• Người ký hợp đồng phải là người đại diện có thẩm quyền.Tuân thủ điều này để tránh hợp đồng bị vô hiệu;
• Đối với trường hợp mua bán nhà riêng lẻ hoặc mua của các chủ thể khác thì yêu cầu phải có giấy chứng nhận và hợp đồng mua bán phải ký thông qua công chứng mới có giá trị pháp lý;
• Có thỏa thuận rõ ràng về các phụ phi dịch vụ trong khi ở như phí điện nước, phí vệ sinh, phí quản lý... đặc biệt là phí bảo trì.Vì theo quy định tại Điều 108 Luật nhà ở năm 2014, người mua phải đóng kinh phí bảo trì nhà chung cư bằng 2% giá trị căn hộ. Khoản tiền này được tính vào tiền bán căn hộ khi nhận bàn giao và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán; 
• Xem xét điều khoản Chủ đầu tư có nghĩa vụ hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho bên mua trong trường hợp Chủ đầu tư không bàn giao căn hộ theo cam kết, đồng thời phải yêu cầu Chủ đầu tư phải cung cấp cho mình văn bản Cam kết bảo lãnh đối với căn hộ đó giữa Chủ đầu tư và ngân hàng, trong thời hạn tối đa 15 ngày làm việc kể từ ngày ký kết hợp đồng mua bán;
• Đối với các căn hộ hình thành trong tương lai, cần lưu ý đến phần Chủ đầu tư xây dựng. Bởi theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản, Chung cư phải được hoàn thành xong phần móng và phải có biên bản nghiệm thu thì mới đủ điều kiện được đưa vào kinh doanh;
• Diện tích căn hộ là cơ sở để xác định giá bán căn hộ. Do đó diện tích căn hộ phải được xác định theo kích thước thông thủy quy định tại khoản 2, điều 101, Luật nhà ở 2014;

5. Thủ tục cấp "Sổ hồng" cho căn hộ chung cư?

5.1. Điều kiện cấp sổ hồng cho chung cư?

Khi chủ đầu tư xây dựng đúng theo quy định và việc mua bán giữa khách hàng và chủ đầu tư là hợp pháp thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. (Theo quy định tại Điều 8 Luật Nhà ở 2014.

Điều kiện về nhà ở đáp ứng đầy đủ quy định để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở bao gồm:

• Có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích được sở hữu chung;
• Mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ 2 căn hộ trở lên theo kiểu kép kín;
• Có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu của mỗi căn hộ;

5.2. Cơ quan có thẩm quyền cấp "sổ hồng".

Sở tài nguyên môi trường hoặc Văn phòng đăng ký đất đai - UBND quận/ huyện nơi có bất động sản.

5.3. Hồ sơ xin cấp Sổ hồng

Đối với chủ đầu tư:

• Quyết định phê duyệt dự án/ Quyết định đầu tư/ Giấy phép đầu tư/ Giấy chứng nhận đầu tư;
• Quyết định 1/500, Giấy phép xây dựng;
• Giấy chứng nhận/ quyết định giao đất, cho thuê đất, chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính;
• Sơ đồ phần sử dụng chung, mặt bằng từng phần, từng căn;
• Báo cáo kết quả thực hiện dự án;

Đối với chủ đầu tư, chủ sở hữu:

• Đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận;
• Hợp đồng chuyển nhượng;
• Biên bản bàn giao;

Để tránh những rắc rối liên quan đến pháp lý, Luật sư An Nghiệp rất vinh hạnh khi nhận được bất kỳ yêu cầu tư vấn hoặc hỗ trợ pháp lý liên quan đến việc mua bán, chuyển nhượng các dự án chung cư từ khách hàng. Với phương châm làm việc nhanh chóng, chính xác, an toàn, hiệu quả, Luật sư An Nghiệp luôn từng ngày hoàn thiện để cung cấp dịch vụ tốt nhất đến từng khách hàng.

Luật sư đồng nai - VPLS An Nghiệp đi đầu trong dịch vụ pháp lý Đồng Nai, với thế mạnh trong lĩnh vực đất đai cũng là thế mạnh giải quyết các tranh chấp đất đai tại các huyện, thành phố trong tỉnh Đồng Nai và Bình Dương...

Xem thêm>> GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG VAY TÀI SẢN TẠI ĐỒNG NAI 

TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC MUA BÁN ĐẤT

DỊCH VỤ LY HÔN TRỌN GÓI TẠI THÀNH PHỐ BIÊN HÒA, TỈNH ĐỒNG NAI

DỊCH VỤ LÀM GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT (SỔ ĐỎ) TẠI THÀNH PHỐ BIÊN HÒA. TỈNH ĐỒNG NAI.

PHÂN CHIA DI SẢN THỪA KẾ THEO PHÁP LUẬT